donker   licht 

Verkoop woningen

Inhoud

  1. Inleiding
  2. Samenvatting
  3. Zwanenveld
  4. Waterkwartier
  5. Malvert
  6. Hillekens- en Horstacker
  7. Krayenhofflaan en Gildekamp
  8. Neerbosch-Oost
  9. Verkoopvoorwaarden

1. Inleiding

Op 14 februari 2011 ontving HBV De Klink (voorheen HvPN) van Portaal het verzoek om uiterlijk 25 maart 2011 een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 9 complexen (circa 1.000 woningen) in het Waterkwartier, De Biezen, Neerbosch-Oost, Zwanenveld, Malvert, De Gildekamp, Horstacker en Hillekensacker. Zoveel adviezen in zo korte tijd was teveel voor De Klink. Na onderling overleg werd besloten die adviesaanvraag op te knippen in 6 delen en te spreiden over de maanden maart t/m eind september. De Klink heeft besloten enquête-formulieren te sturen naar alle betreffende bewoners om hun meningen te peilen. Op grond daarvan heeft De Klink adviezen opgesteld voor Portaal. Deze treft u hieronder aan, evenals de reacties van Portaal, voor zover we die tot nog toe ontvangen hebben.

De Klink betreurt het zeer dat er een groot aantal sociale huurwoningen aan de voorraad wordt onttrokken. Wij voelen de enorme druk van een grote landelijke woningcorporatie om woningen te verkopen. Daar is zeer moeilijk weerstand tegen te bieden. Het is de insteek van de Klink om er zoveel mogelijk aan gunstige regelingen voor de (zittende) huurders uit te slepen.

Enerzijds valt er niet aan de verkoop van huurwoningen te ontkomen, omdat Portaal financiële middelen nodig heeft om de woningen op te knappen (onderhoud en renovatie) en nieuwe woningen te kunnen bouwen. Anderzijds wordt de huizenmarkt voor de kopers extra gespekt met goedkope huurwoningen die verkocht gaan worden, terwijl de wachtlijsten voor mensen die op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning groeien.

En of dat nog niet vervelend genoeg is, dreigen in de Waalsprong de huren voor nieuwe sociale huurwoningen omhoog te schieten als gevolg van de te hoge grondprijzen. Juist daar gaat Portaal de komende jaren de meeste nieuwe huurwoningen bouwen. Wij zijn dan ook van mening dat de gemeente de grondprijzen daar flink moet laten zakken, omdat de Waalsprong anders onbereikbaar wordt voor mensen met de laagste inkomens. Dat zou strijdig zijn met de Woonvisie van de gemeente die uitgaat van de ongedeelde stad. In de Woonvisie zegt de gemeente dat ze geen inkomenswijken wil. Het gaat om het voorkomen van een sociaal-economische tweedeling tussen de bestaande stad en de Waalsprong. Het gaat ook om het voorkomen van die tweedeling binnen stadsdelen en wijken. Alle stadsdelen moeten toegankelijk zijn voor arm en rijk, jong en oud, autochtoon en allochtoon.

2. Samenvatting

Aangezien we vaak dezelfde elementen lieten terugkomen in onze adviezen, kregen we ook dezelfde antwoorden. Maar soms kregen we ook gewoon standaardantwoorden, terwijl Portaal niet inging op de specifieke resultaten van onze enquêtes. Daarom hebben we op basis van onze adviezen, de schriftelijke reacties hierop van Portaal en een evaluatiegesprek met Portaal op maandag 4 juli 2011 de volgende onderwerpen samengevat:

2.1 Onderhoud van de verkoopwoningen

Ook verkoopcomplexen op standaardniveau:
  • Portaal wil alle woningen voor 2020 op standaardniveau hebben. Dat houdt in dat alle woningen, inclusief die in de verkoopcomplexen, dan dubbel glas en HR-ketels hebben.
  • Alleen is nog onduidelijk hoe en wanneer de uitvoering zal plaatsvinden, omdat er voor alle complexen, dus niet alleen voor de verkoopcomplexen, nog een totaalplanning gemaakt moet worden. De bewoners worden in het jaar voor de werkzaamheden op de hoogte gesteld.

Regulier onderhoud:

  • Als individuele huurders klachten hebben over het onderhoud dan nemen ze zelf contact op met Portaal.
  • Er zal dan bekeken worden wat gerepareerd kan worden en wat niet. Het dagelijks onderhoud wordt in alle woningen uitgevoerd, dus ook in de verkoopcomplexen.

2.2 Investeren van een deel van de verkoopopbrengst in de wijk

De Klink deelt de opvatting van Stichting Zwanenveld om een deel van de verkoopopbrengst in de wijk te investeren. Portaal staat hier positief tegenover. Het is zelfs iets wat ze altijd doen. Investeren in de leefbaarheid van de wijk is een constante factor die los staat van het feit of Portaal wel of geen woningen verkoopt in de wijk. Eigenlijk worden die investeringen niet per wijk bepaald, maar afgestemd op het niveau van de stad.

2.3 Verkoopregelingen

 

Portaal biedt de potentiële koper de Startersrenteregeling aan. Wat houdt dat in?

  • Woning wordt verkocht tegen marktwaarde
  • Koper sluit een NHG spaarhypotheek af (deels aflossingsvrij)
  • Koper betaalt 80% van de rente en een spaarpremie
  • Portaal betaalt vooraf (via Social Finance) de resterende 20% rente voor een periode van 10 jaar (ca. 10% van de hypotheek)

Voordeel voor de koper: 30% lagere netto maandlast door fiscaal voordeel dan bij een vergelijkbare hypotheek. Portaal biedt de huurders een persoonlijk voorlichtingsgesprek waarin het aanbod (met de Startersrenteregeling) wordt uitgelegd. De huurder kan dan alle vragen stellen over het kopen van een huis.

Portaal Nijmegen doet niet mee aan koopvormen zoals koopgarant of andere vormen om woningen weer terug te kopen. Anders zouden ze een financiële buffer achter de hand moeten houden. Hierdoor kunnen er minder investeringen worden gedaan in bestaande en nieuwe woningen.

De verkoopvoorwaarden (reactie Portaal op advies van Stichting Zwanenveld)

  • voor potentiële kopers is een onafhankelijk bouwkundig rapport beschikbaar van de (individuele) woning. De Klink adviseert potentiële kopers goed op te letten met betrekking tot asbest, want hier worden 'kopers verplicht (voor eigen rekening) mee te werken aan sanering van (onderdelen) van de onroerende zaak, indien Portaal koper daarom verzoekt op grond van wettelijke of contractuele (verhuurders) verplichting van Portaal.'
  • meerjaren onderhoudsplan (MJOP): Portaal geeft er de voorkeur aan om de onderhoudsplanning pas te geven als deze definitief is; vervelend is dat de definitieve MJOP niet bekend is bij verkoop van de eerste woning in een VvE-complex
  • de onafhankelijkheid van De Rendant is gewaarborgd door het SKW certificaat

2.4 Let op wie de nieuwe kopers zijn

  • Portaal heeft geen invloed op de mensen die in de wijk komen wonen, dit geldt voor kopers maar ook voor huurders. Het is vrij om te wonen waar men wil. Screening wordt alleen nog ingezet in extreme gevallen en dan is ook goedkeuring van de gemeente noodzakelijk.
  • Uit een door Portaal gehouden kopersonderzoek blijkt dat kopers gemiddeld 29 jaar oud zijn, hoog opgeleid zijn, uit de regio Nijmegen komen en snel de handen uit de mouwen steken om de woning op te knappen. In datzelfde onderzoek valt op dat de kopers in Nijmegen niet zozeer kopen omdat ze de buurt leuk vinden (slecht 20%), maar meer om de prijs (80%) en het werk in de buurt (30%). Over het algemeen zijn kopers meer betrokken bij hun bezit dan huurders. Laten we hopen dat ze dan ook meer betrokkenheid gaan tonen voor hun woonomgeving.

2.5 Voorkomen langdurige leegstand

Portaal is bereid om maximaal 5 te verkopen woningen tegelijk leeg te laten staan om grootschalige leegstand te voorkomen. Er staan zelden meer dan 5 woningen tegelijk leeg door verkoop. Portaal let op dat het er niet meer worden.

3. Zwanenveld

Adviesbewonerscommissie Zwanenveld

Portaal vroeg aan Stichting Zwanenveld Oost om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 62 benedenbovenwoningen en 163 eengezinswoningen in de 40e, 42e, 43e, 44e, 45e, 46e en 47e straten in Zwanenveld. Op basis van een door Stichting Zwanenveld Oost gehouden enquête stuurde ze op 29 maart de volgende reactie naar Portaal:

  • verkoop van huurwoningen zal niet verder bijdragen aan de diversiteit en differentiatie in de wijk
  • de zwakke sociale structuur in de wijk moet aangepakt worden voordat de woningen worden verkocht
  • aangezien de woningen lange tijd niet goed onderhouden zijn, zijn de huidige huurders het eerst aan de beurt
  • gezien de financiële middelen, inkomsten en de leeftijd van de huidige huurders is bijna niemand in staat de woningen te kopen.
  • angst voor langdurige leegstand van de te koop staande woningen als gevolg van de slechte koopmarkt. En de negatieve invloed hiervan op de leefbaarheid in de wijk.

Stichting Zwanenveld Oost adviseert dan ook om deze woningen nu niet in de verkoop te zetten. Het lijkt ons verstandig de woningen in fysieke zin te verbeteren en de sociale structuur in dat deel van de wijk aan te pakken. Daarnaast is een meerjaren onderhoudsplan noodzakelijk. Stel u verkoopt toch een aantal woningen dan willen wij u adviseren de opbrengst in de wijk terug te laten vloeien.

Stichting Zwanenveld vindt verder dat duidelijk moet zijn wat de staat van onderhoud van de woningen is. Ook is er twijfel over de onafhankelijkheid van het beheer van de VvE s door dochteronderneming De Rendant.

Advies bewonerscommissie Zwanenveld Acrobat reader

 

Advies van De Klink
In haar advies van 5 april 2011 aan Portaal onderschrijft De Klink die bezorgdheden als volgt:

Dit betekent dat wij instemmen met verkoop, mits het achterstallig groot onderhoud eerst wordt uitgevoerd en de verkoop gefaseerd wordt gepland. Het is een goed idee om de verkoopopbrengsten terug te laten vloeien naar de wijk om de gebrekkige sociale structuur te verbeteren. Helaas blijkt ook hier dat de koopbereidheid onder de huurders niet groot is, zodat onze vrees wordt bewaarheid, en er weer een contingent betaalbare huurwoningen wordt onttrokken aan de huurmarkt en wordt toegevoegd aan de voorraad woningen voor mensen die op zoek zijn naar een koophuis. Het gevolg is een steeds langere wachtlijst voor een huurwoning.

Advies van De Klink : Advies verkoop woningen Zwanenveld Acrobat reader

 

Reactie Portaal

In haar reactie van 22 april geeft Portaal aan de woningen toch in de verkoop te doen. Helaas gaat Portaal niet inhoudelijk in op de punten over het terug laten vloeien van middelen in de wijk voor meer onderhoud aan de woningen en de verbetering van de zwakke sociale structuur. Portaal steekt hier haar standaardverhaal af: Portaal verkoopt woningen omdat er geld nodig is om nieuwe sociale woningen te kunnen bouwen en om renovaties bij bestaande woningen te kunnen uitvoeren. (...) Portaal is van mening dat verkoop een positieve bijdrage kan leveren aan wijken en dat dit ten goede komt van de sociale structuur.

Portaal wijst op de startersrenteregeling, als antwoord op de opmerking van Stichting Zwanenveld dat weinig huurders geld en interesse hebben om te kopen.

 

4. Waterkwartier

Portaal vroeg aan De Klink om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 4 benedenwoningen en 49 eengezinswoningen in de Dinkelstraat, Dommelstraat en Oscar Carréstraat; en van 85 eengezinswoningen in de Niersstraat, Roerstraat en Waterstraat. We hebben circa 135 brieven verstuurd waarop 40 huurders (29,6%) hebben gereageerd.

Uit de enquête kwamen de volgende conclusies:

  • De achteruitgang van de buurt bevordert niet een goede verkoop en niet de komst van passende kopers.
  • Minstens 80% van de huurders wil of kan niet kopen.
  • Huurders zien verkoop op zich niet als middel om de buurt te verbeteren.
  • Tweederde van de huidige huurders wil graag blijven wonen in de buurt. Eenderde van de huidige huurders weet niet of ze willen blijven of verhuizen. Door zaken als het als onvoldoende ervaren onderhoud van de woning en verandering van de sfeer van de buurt wordt de (gedwongen) verhuisbereidheid groter.

 

Op basis van die conclusies adviseerde De Klink op 2 mei het volgende aan Portaal:

  • Verkopen van woningen zonder dat de buurt verder achteruit gaat, kan alleen als er zeer kritisch naar de kopers gekeken wordt. Het eerste doel moet zijn een passende koper.
  • Zorg voor een vaststelling van het leefbaarheidsniveau met de bewoners van de buurt.
  • Werk samen met de bewoners aan de samen overeengekomen doelstellingen voor de leefbaarheid. De overgrote meerderheid wil graag in de buurt blijven wonen en blijven huren.
  • Verkoop de woningen alleen aan mensen die binnen de vastgestelde doelen en normen van de leefbaarheid vallen.
  • Woningen die goed onderhouden zijn of (bij mutatie) verbeterd zijn, verkopen beter.
  • Voorkom dat er als het ware tweederangs huurders ontstaan. Knap daarom woningen van huurders die klagen over achterstallig onderhoud en slechte isolatie zo goed mogelijk op; zeker als huurders er al lang wonen en geen verhuisplannen hebben.

Advies van De Klink : Advies verkoop woningen Waterkwartier - definitief Acrobat reader

 

Reactie Portaal

Portaal zal de woningen toch in de verkoop doen. Op ons grote punt van zorg, namelijk: passende kopers om achteruitgang van de buurt te voorkomen, reageert Portaal op 18 mei als volgt:

  • Portaal doet al veel om de leefomgeving te verbeteren en blijft daar de komende tijd veel geld en tijd in steken.
  • Portaal heeft geen invloed op de mensen die in de wijk komen wonen (zowel bij huurders als kopers). Het is vrij om te wonen waar men wil.
  • Kopers hebben een goede betrokkenheid bij hun woonomgeving, ze zijn gemiddeld 29 jaar oud, hoog opgeleid, komen uit de regio Nijmegen en steken snel de handen uit de mouwen om de woning op te knappen.

 

Het is dus afwachten wie de woningen kopen. Verder verwijst Portaal naar de Wijkmonitor en de extra inspanningen in de wijk (Het Bod); en constateert dat de leefbaarheid de laatste jaren is verbeterd. Helaas gaat Portaal hier uit van de algemene wijkgegevens en houdt ze geen rekening met de uitkomsten van de door De Klink gehouden enquête.

Ook voor wat betreft onze opmerkingen over het onderhoud aan de woningen geeft Portaal het standaard antwoord, net als bij Zwanenveld. Portaal gaat niet in op de specifieke klachten zoals het ervaren achterstallig onderhoud en de klachten over tocht en met name de slechte isolatie op de bovenverdieping.

 

5. Malvert

Portaal vroeg aan De Klink om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 182 eengezinswoningen en 20 bungalows in de 11e, 12e, 20e, 23, 24e, 25e, 26e,27e en 28e straten van Malvert. We hebben 202 brieven verstuurd waarop 63 bewoners (31%) hebben gereageerd. 97% van de mensen wil niet kopen of neemt dat niet in overweging. 82% van de mensen die gereageerd hebben woont in een eengezinswoning, 9 % in een bungalow en 9% in een seniorenwoning.

Samenvatting (advies op 31 mei verstuurd)

De Klink is voor verkoop van de eengezinswoningen, maar vindt wel dat de woningen zowel in energiekwaliteit, interieurkwaliteit en de isolatie van vloer, dak en muren (de zgn schil) aangepakt moeten worden. De Klink adviseert, gezien de sterke signalen, dat Portaal hierover op korte termijn duidelijkheid verschaft aan de bewoners. Een extra aandachtspunt is de informatie en aanpak van asbest. Seniorenwoningen mogen niet verkocht worden. Kopers en huurders mogen geen negatieve invloed op de leefomgeving hebben. Portaal moet dit bewaken.

Conclusie en adviezen

Gezien de lage verhuisbereidheid, de verwaarloosbare belangstelling om te kopen en de tevredenheid over het huren, zal het in de verkoop zetten van dit complex niet snel bijdragen aan de kasstromen van Portaal. Daarnaast klagen de bewoners van dit complex over de energiekwaliteit. Er wordt vooral geklaagd over de slechte energiekwaliteit op de bovenverdieping. Maar liefst éénderde van de 63 mensen klaagt hier over. Wij adviseren ten zeerste om dit probleem binnen de mogelijkheden van de energieafspraken aan te pakken en hierover duidelijkheid te geven. Het gaat met name om het vervangen van de stalen raamkozijnen en het enkelglas op de bovenverdieping door nieuwe kozijnen en dubbel glas (HR++ glas).

Wij adviseren Portaal dan ook het volgende:

  • breng de woningen binnen een overzichtelijke termijn op standaardkwaliteit. Communiceer dit aan de bewoners;
  • voer zo spoedig mogelijk regulier onderhoud uit (o.a. buitenschilderwerk);
  • informeer de huurders en toekomstige kopers over de aanwezigheid van asbest en presenteer binnen een jaar een plan van aanpak;
  • span u in om te zorgen dat de kopers bij het leefklimaat passen of geef aan dat u onmogelijk kan bepalen aan wie u de woning verkoopt;
  • houd de seniorenwoningen in Malvert in de verhuur;
  • het is mogelijk van strategisch belang, maar ook gelezen het enthousiasme van de huidige bewoners, om dit wijkdeel geheel in de verhuur te laten of voor de toekomst in zijn geheel weer bereikbaar te maken voor verhuur (terugkoop). Gezien de ligging ten opzichte van winkelcentra, ontsluitingswegen, stedelijk uitloopgebied en recreatieve zones, en openbaar vervoerverbinding is dit zeker het overwegen waard. Ook van het herstructureren van het maisonnette-complex mag een positief effect verwacht worden.

In een bijlage hebben we Portaal nog eens nadrukkelijk gewezen op de klachten over de slechte energiekwaliteit op de bovenverdieping.

 

Advies van De Klink : Advies verkoop woningen Malvert - definitief Acrobat reader

 

Reactie Portaal

In haar reactie van 24 juni gaf Portaal aan dat ze de woningen toch in de verkoop zal doen, inclusief de seniorenwoningen. In deze reactie kwam voor het eerst het goede nieuws ter sprake dat ook de woningen die in de verkoop gaan op standaardkwaliteit worden gebracht.

Regulier onderhoud: zie de samenvatting helemaal bovenaan.

Leefklimaat: er vindt geen screening plaats in de woningen van Portaal in Malvert, huurders hebben keuzevrijheid.

Het slechte nieuws is dat, ondanks ons negatieve advies, de seniorenwoningen toch verkocht worden. Portaal doet dit, omdat:

  • ze al een aantal seniorencomplexen dichtbij voorzieningen heeft liggen in Dukenburg;
  • ze in Zwanenveld een complex levensloopbestendig maakt;
  • andere complexen geschikter zijn voor senioren (voorzieningenniveau, draaicirkels, enz.).

 

6. Hillekens- en Horstacker

Portaal vroeg aan De Klink om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 56 etagewoningen zonder lift en 42 eengezinswoningen in de Horstacker (13e, 15e, 17e en 18e straten); en 90 eengezinswoningen in Hillekensacker (10e, 15e, 20e, 21e, 23e en 30e straten). We hebben 186 brieven verstuurd waarop 43 personen (23,1%) uit zowel Hillekensacker als Horstacker hebben gereageerd. Voor de woningen in de Horstacker zijn 96 enquêtes verstuurd, waarvan 18 retour (18,8%) Voor de eengezinswoningen in Hillekensacker zijn 90 enquêtes verstuurd, waarvan 25 retour (27,8%). 93% wil niet kopen of neemt dat niet in overweging.

Samenvatting (advies op 14 juni verstuurd)

De Klink denkt dat de verkoop van woningen een positieve bijdrage kan leveren aan de buurt, mits Portaal onze adviezen opvolgt. Echter, wij adviseren Portaal om de 55 etagewoningen zonder lift in de Horstacker wel in de verhuur te houden.

Er moet met bewoners samengewerkt worden aan de verbetering van de woning en de leefomgeving. Stabiliteit van de buurt wordt als belangrijk gezien. Hiervoor is het, vooral in Hillekensacker, belangrijk dat bewoners beter voor hun woning zorgen dan nu gebeurt en dat zij een positieve bijdrage aan het leefklimaat kunnen leveren.

Conclusie en adviezen

 

Het lijkt er op dat er in Hillekensacker meer behoefte is aan verbetering van wonen en kwaliteit van huurders, dan in Horstacker. Maar ook in Horstacker zijn er problemen die het woongenot aantasten.

Zoals wij op het afgelopen Regio-overleg al hebben aangegeven, adviseren wij Portaal om gebruik te maken van de door ons verzamelde gegevens om een op de diverse complexen toegesneden maatbeleid te kunnen voeren. Wij doen daarom een dringend beroep op Portaal om de signalen en vaststellingen uit onze enquête serieus te nemen en daar hun afweging in beleid en uitvoering op te baseren. Koppel terug hoe belangrijk u zaken laat meewegen.

Wij adviseren Portaal het volgende:

  1. Houd de 55 etagewoningen zonder lift in de Horstacker in de verhuur. Deze betaalbare flatjes zijn bijzonder in trek bij potentiële huurders uit de primaire doelgroep.
  2. Laat de opbrengst van de woningen die verkocht worden ten goede komen aan de wijken Hillekensacker en Horstacker. Dat kan als volgt:
    - Breng de woningen binnen een overzichtelijke termijn op standaardkwaliteit. Laat dit tijdig aan de bewoners weten.
    - Doe nader onderzoek naar energie- en onderhoudskwaliteit van de woningen.
    - Werk met bewoners samen aan verbetering van woning en leefomgeving.
  3. Overige adviezen:
    - Span u in om te zorgen dat de kopers bij het leefklimaat passen of geef aan dat u onmogelijk kan bepalen aan wie u de woning verkoopt.
    - Stabiliteit van de buurt wordt als belangrijk gezien. Eén van de mogelijkheden hiervoor is dat huidige huurders de woning kunnen en willen kopen. Help bestaande huurders om de woning te kopen. Organiseer voorlichtingsavonden en mogelijkheden. Ook bij de twijfelgroep kunnen potentiële kopers zitten.
    - Sta geen verdere aantasting toe van de leefomgeving en het woongenot door nieuwbouw, andere ontwikkelingen en toegelaten huurders/bewoners. Nu al is de waardering niet overmatig te noemen.

 

Advies van De Klink: Advies woningverkoop Hillekensacker en Horstacker Acrobat reader

Reactie Portaal

In haar reactie van 8 juli gaf Portaal aan dat ze de woningen toch in de verkoop zal doen, inclusief de 55 etagewoningen zonder lift in de Horstacker. De Klink wilde de 55 etagewoningen juist behouden voor de doelgroep. Portaal gaf als argument voor de verkoop dat er betaalbare woningen beschikbaar blijven in Lindenholt.

Portaal herkent de onrust en het afvalprobleem in de Horstacker en meent dat verkoop een positieve impuls zou kunnen geven. Ze zijn op verschillende manieren bezig om de woonomgeving te verbeteren in de Horstacker. Dat gebeurt door middel van sociale aanpak, de gemeente aan te spreken op haar verantwoordelijkheid en door nieuwbouw.

In tegenstelling tot onze bevindingen, geeft de gebiedsbeheerder van Portaal aan een rustig beeld te hebben van Hillekensacker.

Regulier onderhoud, standaardkwaliteit van de woning en achtergrond van de kopers: zie de samenvatting helemaal bovenaan.

 

7. Krayenhofflaan en Gildekamp

Portaal vroeg aan De Klink om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 42 etagewoningen met lift aan de Krayenhofflaan (De Biezen); en 62 etagewoningen zonder lift in De Gildekamp. We hebben 104 formulieren verstuurd, waarop 32 (30,8%) reacties zijn gekomen uit zowel de Krayenhofflaan als De Gildekamp. Voor de woningen in de Krayenhofflaan zijn 42 formulieren verstuurd, waarvan 17 (40,5%) retour. Naar De Gildekamp zijn 62 formulieren verstuurd, waarvan 15 (24,1%) retour.

Samenvatting (advies op 27 juni verstuurd)

In de Krayenhofflaan worden woningen, woonomgeving en leefklimaat als positief beoordeeld. Huurders (senioren) zijn tevreden en willen blijven huren en zien het kopen van de woning door henzelf en ook door anderen niet als verbetering. Wij adviseren u om dit complex NIET te verkopen, maar in de verhuur te houden.

In de Gildekamp wordt het onderhoud / verbetering van de woning als onvoldoende gewaardeerd en is bij zowel het sociale als het fysieke leefklimaat verbetering nodig. Verkoop van woningen kan hier een mogelijke oplossing zijn.

Conclusie en adviezen

A. Krayenhofflaan

In de Krayenhofflaan is het goed wonen voor de huurders. Volgens de huurders daar zal de verkoop van woningen niet bijdragen aan de verbetering van de buurt. Ze willen of kunnen niet kopen. Dat is niet vreemd, want het zijn senioren. Ze zijn tevreden over het onderhoud.

Wij adviseren u dan ook het volgende:

  • Heroverweeg de verkoop van de woningen in de Krayenhofflaan. Deze woningen voldoen als etagewoning met lift meer aan het profiel van Portaal en de huurders zijn tevreden over de woningen. De Klink vindt etagewoningen met lift een belangrijk onderdeel voor de kernvoorraad, zeker als er grote tevredenheid is bij de huidige huurders. Maar ook gezien de toekomstige behoefte aan gelijkvloerse woningen. Daarnaast ligt dit complex gunstig t.o.v. het centrum en het openbaar vervoer. De Klink adviseert daarom om dit complex NIET te verkopen, maar in de verhuur te houden.

 

B. De Gildekamp

De Gildekamp heeft een diversiteit aan problemen, zowel op sociaal als fysiek vlak.

Hier is er een hogere verwachting van het effect van verkoop, omdat de huidige situatie om diverse redenen te wensen over laat.

Huurders willen of kunnen niet kopen. De bevolkingssamenstelling en het inkomen hebben hier invloed op. Eenderde van de huurders zou wel in een andere buurt willen wonen. (De regeling woningruil biedt voor De Gildekamp een mogelijkheid. Het is niet reëel dat het complex binnen 10 jaar volledig verkocht zal zijn, terwijl zeker eenderde wil verhuizen. ) 60% van de huurders is niet tevreden over het onderhoud. De enquêteresultaten lijken er op te wijzen dat verkoop van woningen hier een mogelijke oplossing kan zijn.

Wij adviseren u dan ook het volgende voor De Gildekamp:

  • Besteed meer aandacht aan het onderhoud en verbetering van de woningen. Presenteer op korte termijn een plan van aanpak voor de komende jaren. Gebruik een deel van de verkoopopbrengst om eerder verbeteringen mogelijk te maken.
  • Verkoop woningen onder voorwaarden. Maak hier gebruik van een sociale overeenkomst (dit wordt meer toegepast) en een ballotagecommissie bij de
  • verkoop en verhuur van woningen. Hierdoor ontstaat er ook gelijk een relatie tussen de bestaande en nieuwe bewoners.
  • Onderzoek en onderneem verdere actie op grond van de verschillende klachten over de fysieke en sociale leefomgeving.
  • Stabiliteit van de buurt wordt als belangrijk gezien. Eén van de mogelijkheden hiervoor is dat huidige huurders de woning kunnen en willen kopen. Help bestaande huurders om de woning te kopen. Organiseer voorlichtingsavonden en mogelijkheden. Ook bij de twijfelgroep kunnen potentiële kopers zitten.

 

Advies van De Klink: Advies Krayenhofflaan De Gildekamp Acrobat reader

8. Neerbosch-Oost

Advies van De Klink
Portaal vroeg aan De Klink om een advies te geven over de voorgenomen verkoop van 152 eengezinswoningen in Neerbosch-Oost. We hebben 152 formulieren verstuurd, waarvan er 17 per post zijn teruggestuurd en er 2 online zijn ingevuld: totaal dus 19 reacties (12,5%). Deze lage score kan veroorzaakt zijn door enquête-moeheid (de bewoners zijn al geënquêteerd door Leijten & Van Hoek), problemen met de Nederlandse taal (veel allochtonen), en de mogelijkheid dat een persoonlijke benadering beter werkt dan puur een schriftelijke reactie af te wachten. Helaas ontbrak ons hiervoor de tijd en menskracht.

Samenvatting (advies op 29 september verstuurd)

Voor een deel van de huurders is het een goede woonbuurt, voor een ander deel juist een hele onprettige buurt. Dit onprettige komt tot uitdrukking in onvoldoende dialoog/afstemming tussen buren, te lang wachten op planmatig onderhoud, criminaliteit, overlast van jongeren en een onvoldoende verzorgde openbare ruimte. Een aantal bewoners heeft goede ideeën, maak daar gebruik van. De ruime woningen zijn een goede aanvulling op de verhuurbare en betaalbare woningvoorraad in Nijmegen. Om die reden adviseren wij u om die woningen in eerste instantie niet te verkopen, maar in de verhuur te houden. Een buurtbeheerder op korte afstand en upgrading van de inzet van verschillende partijen wordt als goed middel gezien om het sociale klimaat te verbeteren.

Conclusie en adviezen

Gezien de uitslag van deze enquête, uw constateringen in 2004 en het onderzoek van Leijten & Van Hoek verbaast het ons dat er de afgelopen jaren niet een inzet is gerealiseerd in Neerbosch-Oost zoals Het Bod in Waterkwartier of een soortgelijke bijdrage zoals in Hatert. Hiermee lijkt Neerbosch-Oost een stiefkindje van Portaal.

Voor veel huurders wacht Portaal te lang met het uitvoeren van planmatig onderhoud en verbetering van de woningen. De neiging om te verhuizen is laag, de wil om te blijven huren is hoog. Daarnaast moeten mensen blijven huren vanwege leeftijd of inkomen.

Wij adviseren u dan ook het volgende:

  • verkoop dit complex in eerste instantie niet, maar handhaaf de labelling voor grotere gezinnen
  • redenen waarom wij tegen verkoop zijn:
    1. bij huurwoningen heeft Portaal nog invloed op wie komt huren en dat is bij deze wijk harder nodig als geen andere wijk in Nijmegen
    2. het voorkomen van langdurige leegstand met verloedering als gevolg
  • wij stellen twee uitzonderingen voor om te verkopen:
    1. Als de zittende huurder de woning wil kopen
    2. Als een andere corporatie met een groot bezit in Neerbosch-Oost dit complex wil overnemen van Portaal
  • wijs rotte plekken toe aan bewoners, die een positieve bijdrage willen leveren aan de opbouw van de wijk; overleg met de gemeente om woningen gericht toe te mogen wijzen binnen de 20% regeling van rechtstreeks toewijzen
  • verbeter de woningen
  • handhaaf de huur op 75% van de maximaal redelijke huur
  • stel een eigen buurtbeheerder aan. Indien dit financieel onmogelijk is, werk dan zoveel mogelijk samen met andere partijen vanuit het winkelcentrum Notenhout
  • overweeg een aanpak van de buurt waarbij grootonderhoud en woningverbetering een middel kan zijn om de huurders het platform te geven om beter met elkaar te communiceren en initiatieven te ontplooien.
  • volg zoveel mogelijk de oplossingen op die de bewoners hebben aangedragen in het onderzoek van Leijten & Van Hoek:
    • zorg voor meer menging van allochtonen en autochtonen (dat beeld wordt ook bevestigd in de door ons gehouden enquête)
    • zie erop toe dat voortuinen behoorlijk aangelegd en onderhouden worden. Laat iedereen zo veel mogelijk vrij in zijn doen en laten, maar reageer direct via buurtbeheer als er sprake is van overlast. Vermijd het stimuleren van ergernissen en klaaggedrag van andere bewoners. Wees niet dwingend, maar positief oplossend. Coach de bewoner in mogelijkheden. Bied alternatieven.
    • benut meer de rol van de moeders (zeker voor Marokkaanse gezinnen) bij het toezicht houden op de kinderen
    • faciliteer dat moeders in de buurt met elkaar in gesprek gaan
    • faciliteer meer activiteiten voor jongeren (iemand in onze enquête merkte dat ook op)
    • onderzoek welke bewoners in aanmerking komen om de brugfunctie te verzorgen in de buurt
    • help mee bij het organiseren van een buurtfeest, of tal van andere mogelijkheden, bijv. een uitstapje met de bus naar een wijk die vanuit dezelfde situatie veranderd is naar een veel betere situatie.

Advies van De Klink : Advies verkoop woningen Neerbosch Oost Acrobat reader

9. Verkoopvoorwaarden

  1. Inspraak/medezeggenschap
    Huurders houden ook in een VVE-complex de mogelijkheid op vergoeding conform de vergoedingsregeling zoals afgesproken alsmede op advies wat door hen zelf gekozen is. De vergadering beslist en Portaal heeft namens de huurders in de besluitvorming alleen als participant van de WE een stem. In de nieuwe splitsingsaktes wordt opgenomen dat de bewonerscommissie de jaarlijkse WE-vergadering mag bijwonen en spreekrecht heeft over leefbaarheid. servicepakket, gemeenschappelijke ruimtes, installaties en onderhoudsplannen. "De bewonerscommissie van een toegelaten instelling is gerechtigd om de vergadering bij te wonen en heeft spreekrecht over leefbaarheid, servicepakket, gemeenschappelijke ruimtes, installaties en onderhoudsplannen".
  2. Energie beleid
    Portaal wil alle woningen voor 2020 op standaardkwaliteit hebben. Dat houdt in dat ook de woningen in de verkoopcomplexen die dan nog in de verhuur zijn, onder andere voorzien worden van dubbelglas en HR-ketels.
  3. Leegstand
    Conform artikel 15 van de leegstandswet voldoet Portaal niet aan de voorwaarden om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning voor tijdelijke verhuur. Om de leefbaarheid in een complex te waarborgen en onnodige/grootschalige leegstand te voorkomen, blijven woningen maximaal 1 jaar in de verkoop. Mocht de woning dan nog niet verkocht zijn, dan neemt Portaal de woning weer in de verhuur. Er zullen maximaal 5 woningen tegelijkertijd worden aangeboden voor de verkoop.
  4. Bouwkundig inzicht
    Bij verschil van bouwkundig inzicht kan over de verkoopprijs onderhandeld worden. Portaal is hiermee akkoord bij verkoop aan een zittende huurder.
  5. Taxatie
    Portaal is hiermee akkoord onder voorwaarden. Wanneer een taxatie die in opdracht van een zittende huurder is uitgevoerd meer dan 7% afwijkt van de taxatie die in opdracht van Portaal is uitgevoerd, gaat Portaal Nijmegen hierover met de koper in onderhandeling


Deze voorwaarden zijn overeengekomen op 27 feb 2012 te Nijmegen tussen Huurdersbelangenvereniging de Klink en Woningstichting Portaal Nijmegen.

Ondertekend door de heer Max van den Berg (voorzitter HBV De Klink) en de heer André Tijssen (Manager Klant- en Gebiedsbeheer)